В торговых центрах растет количество вакантных площадей

Москва в этом году бьет рекорды по вводу торговой и офисной недвижимости, но они никого не радуют. Нестабильная экономическая ситуация, резкое изменение курса валют и падение товарооборота (по некоторым данным, на 40%) привели к тому, что практически все арендаторы решили приостановить развитие. Главная задача для большинства – попытаться сохранить объемы бизнеса.В том, что ситуация с арендаторами недвижимости совсем не радостная, убедился и Сергей Собянин, посетивший торгово-развлекательный центр (ТРЦ) «Водный», который был построен в бывшей промзоне «Братцево» на севере Москвы. Новый комплекс площадью 50 тыс. кв. метров рассчитан на размещение 120 магазинов и бутиков популярных брендов, а примыкающая к нему 26-этажная офисная башня насчитывает 62 тыс. кв. метров площадей. Пока оба объекта стоят полупустыми. В торговом центре во время визита мэра были открыты всего несколько магазинов, по которым ходили немногочисленные покупатели. Владельцы пояснили Сергею Собянину, что отсутствие товаров и людей – явление временное, связанное с тем, что торговый центр работает всего несколько недель. Однако эксперты сомневаются, что «Водный» и другие подобные комплексы в нынешней экономической ситуации будут пользоваться спросом у арендаторов и покупателей.

Объемы ввода коммерческой недвижимости в этом году превышают самые смелые ожидания, но, к сожалению, сейчас не время для рекордов. «Разница по количеству открытых магазинов между техническим запуском и торжественным открытием торгового центра всегда была, но в этом году она заметно увеличилась. Несмотря на небольшие объемы, недавно запущенные ТЦ подтвердили эту тенденцию», – говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Васюткин.

Помимо «Водного» в III квартале 2014 года в Москве открылись еще три торговых комплекса – «МЦ», «Браво» и «Алфавит». Их суммарная арендопригодная площадь составляет 75 500 кв. метров, а всего с начала года девелоперы ввели в эксплуатацию 356,5 тыс. кв. метров торговых площадей, что уже является рекордным показателем. До конца декабря, по данным компании Knight Frank, к открытию заявлены 13 торговых центров, в том числе крупнейший в Европе ТРЦ «Авиа Парк», в который инвестируют структуры Аркадия Ротенберга. Если все эти объекты будут введены в строй планово, совокупный объем предложения вырастет более чем на 1,3 млн кв. метров, что составит исторический максимум, превышающий объем ввода качественных торговых площадей в 2004 году в пять раз.

В результате масштабного строительства рынок торговой недвижимости в Москве достиг отметки 4,5 млн кв. метров, или 367 кв. метров на 1000 жителей. Это не так уж сильно отстает от показателей Западной Европы, где на аналогичное количество человек приходится 400–600 кв. метров торговых помещений. Еще год назад у девелоперов не было никаких сомнений, что их проекты будут востребованы: потребительский спрос рос как на дрожжах. Поход по магазинам для подавляющего большинства семей стал самым популярным способом проведения субботнего досуга. Однако с середины II квартала 2014 года средняя посещаемость ТЦ Москвы, по данным компании CBRE, стала показывать отрицательную динамику, а итоги III квартала закрепили ее. Снижение покупательской активности зафиксировал даже такой доступный бренд, как Benetton, а Adidas и Samsung скорректировали планы по развитию.

Обратной стороной медали стало увеличение числа вакантных площадей в торговых комплексах. Эксперты оценивают его по-разному: от 4 до 6%, но большинство уверено, что перемены на рынке торговой недвижимости, увы, неизбежны. «За успешные проекты, такие как «Метрополис», «Европейский», по-прежнему идет борьба между арендаторами, ставки не падают, – рассказывает Алексей Филимонов, генеральный директор агентства недвижимости Astera (российский партнер BNP Paribas Real Estate). – Но в большинстве других ТЦ арендаторы правят бал. Товарооборот упал и в рублях и тем более в долларах и евро, и арендаторы хотят разделить часть убытков с девелоперами, поэтому требуют снижения арендных ставок». И это им, по словам экспертов, удается. Управляющие компании, выбирая между необходимостью делать скидки или перспективой терять клиентов, часто пересматривают условия уже заключенных контрактов. Для магазинов вводятся или продлеваются арендные каникулы и снижаются ставки. Пока ненамного, только для того, чтобы выиграть у конкурентов. Однако, по данным аналитиков JLL, цены, прописанные в контрактах новых ТЦ, оказываются на 30% ниже тех, что были заявлены собственниками. Но самое главное – арендаторы добиваются права платить в рублях, по фиксированной ставке либо в рамках установленного валютного коридора. «Это, пожалуй, самое серьезное изменение на рынке, где арендные ставки в течение последних 15 лет были привязаны к иностранной валюте», – говорит Александр Болотов, генеральный директор компании «Миэль-Коммерческая недвижимость».

Обе тенденции – и к росту числа вакантных площадей, и к большей лояльности в борьбе за арендаторов – в ближайшее время будут только усиливаться. Не за горами открытие супермолла «Авиа Парк» на Ходынском поле: в нем заявлено 550 магазинов – почти столько же, сколько профессиональных игроков на рынке. По словам управляющего партнера международной консалтинговой компании Colliers International Николая Казанского, заполучить такое количество арендаторов сейчас сложно, ходят слухи, что уступки там колоссальные. «Очевидно, что инвесторы недостроенных торговых центров в этих условиях рады были бы остановить стройки, но не могут в силу разных причин – это и огромные финансовые затраты, и обязательства перед городом, и много чего еще»,– говорит эксперт.

Впрочем, если сравнивать с ситуацией на рынке офисной недвижимости, то владельцам ТРЦ, можно сказать, еще повезло. Тратить деньги на еду и одежду люди худо-бедно будут всегда, чего нельзя сказать об арендной политике частных компаний. Уже сейчас доля вакантных административных помещений превышает 25,5%. За три квартала на московский рынок вышло около 1 млн кв. метров офисов (больше, чем за весь 2013 год, – 888 тыс. кв. метров), а до конца декабря будет введено еще 295 тыс. кв. метров. Таким образом, совокупный объем нового предложения составит около 1,3 млн кв. метров. «Это тоже рекорд последних пяти лет», – подтверждают эксперты.

Однако офисный рынок наиболее сильно пострадал от геополитической ситуации и экономических проблем. «В первом полугодии общий объем сделок составил менее 400 тыс. кв. метров, что на 35% ниже аналогичных показателей предыдущих двух лет (2012–2013 годов). Общий объем чистого поглощения в первом полугодии 2014 года составил 150 тыс. кв. метров, что на 30% ниже аналогичного показателя прошлого года», – перечисляет директор департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская. Knight Frank прогнозирует, что с учетом объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца года, доля вакантных площадей класса «А» может превысить уровень 30% (в ММДЦ «Москва-Сити» – 50%). Офисы класса «В» более устойчивы к кризисным явлением: там пока свободны только 13,7% помещений. Тем не менее цены просели по всем категориям: сейчас аренда офиса класса «А» обойдется на 10% дешевле, чем 9 месяцев назад (722 доллара за 1 кв. метр в год), класса «В» – на 8% (444 доллара за 1 кв. метр в год). И это запрашиваемые ставки. Реальные снизились еще больше. «Рынок офисной недвижимости, как и экономика страны в целом, находятся сегодня под влиянием геополитической напряженности и секторальных санкций, – резюмирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. – На фоне увеличения доли вакантных площадей на рынке усиливается конкуренция за арендатора». В S.A. Ricci полагают, что «давление на ставки» в ближайшей перспективе продолжится.